截至2026年6月，日本外國居民人口增至428萬人，創歷史新高。人口成長不只集中在東京，埼玉、神奈川、大阪及愛知等地也明顯增加。外國居民的就業型態、居留時間與家庭結構不同，可能帶動各地差異化住宅需求，但人口增加並不必然直接推升租金。

2026年9月，東京都公寓平均租金首次突破每平方公尺5,000日圓，東京23區也同步創高。不過，新建及屋齡5年內物件的租金上調阻力開始增加，顯示東京租賃市場雖持續走強，但不同屋齡與區域之間的漲勢並不一致。

2026年9月首都圈中古公寓通報成交件數年減22.7%，已連續第6個月下滑。平均成交價格與單價也持續走弱，另一方面新上市物件與市場庫存同步增加，庫存升至50,450戶，顯示市場供給壓力正在上升。

2026年第2季東京公寓租金持續分化。東京23區租金指數升至136.09，連續15季創新高，漲幅主要由小坪數住宅帶動；非23區則下跌至120.83，大坪數住宅表現較弱。大阪全面上升，札幌由小坪數帶動，福岡、仙台與京都則下跌，顯示日本租賃市場正因地點與坪數而呈現明顯差異。

日本政府近日進一步實施更嚴格的營運限制，甚至設定「零營業日」，使物業無法接待旅客。若民泊影響居民生活、學校環境或社區秩序，地方政府可限制或禁止營運。這項政策意味著現有民泊也可能受到新的地方條例限制。

AtHome 2026年5月調查顯示，日本出租公寓招租租金普遍上漲。鋼筋混凝土RC造公寓與木造公寓在多數地區創新高，福岡、京都、札幌及東京23區漲幅突出，反映日本租賃市場需求持續偏強。

REINS 最新數據顯示，首都圈中古公寓市場在2026年5月出現成交量減少的跡象，平均每平方米成交單價六年多來首次較去年同月減少。成交件數下滑、庫存增加，但掛牌價格仍維持高位，反映買賣雙方價格期待出現落差。

Grand Green Osaka THE SOUTH RESIDENCE 頂樓單位以 40 億日圓成交，創下關西地區公寓最高價新紀錄。這筆交易不只代表大阪梅北再開發的關注度持續升高，也顯示大阪核心區高級住宅價格，正逐漸進入過去較常見於東京都心豪宅市場的水準。

2025年日本首都圈的定期租賃住宅租金普遍上升，尤其是單身戶型漲幅明顯。定期租賃讓屋主在契約期滿後有更多彈性，也反映出房東對租金上漲更有信心。隨著租金走高，這類租賃方式在市場中的比例也正在增加。

首都圈中古公寓市場在 2026 年 4 月出現降溫，交易量為 18 個月來首次年減，但成交單價仍連續 72 個月上升。另一方面，中古獨棟住宅交易量回升、庫存持續收緊，顯示市場需求仍維持一定熱度。

東京核心區中古公寓價格連續兩個月下跌，這是近三年來第一次出現這樣的訊號。但更值得注意的不是下跌本身，而是市場結構正在改變。首都圈整體價格仍在上升，代表資金沒有離開市場，只是在重新配置。從都心六區，往城南、城西，甚至更外圍區域移動。當市場從單邊上行進入分化階段，機會往往不會消失，而是變得更有選擇性。

日本住宅租金全面上漲，AtHome最新數據顯示，2026年3月全國各區域與各類型租金首次同步年增，創2015年統計以來新紀錄。無論東京核心還是地方城市，RC與木造住宅均出現廣泛漲幅，顯示租賃市場需求持續強勁。