東京都心六區中古公寓價格連跌兩個月 首都圈整體續漲但出現轉折訊號
- 張淳媗
- Apr 27
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Updated: Apr 27
日本不動產調查機構東京カンテイ於2026年4月23日發布最新數據指出，東京都心中古公寓價格已連續兩個月出現月減，為近三年來首見，顯示過去持續上漲的市場可能出現轉折。不過，首都圈整體價格仍維持上升趨勢，市場呈現明顯分化。
照片來自 Unsplash ，由 Jaison Lin 拍攝
都心6區連跌兩月 約三年來首見
根據統計，2026年3月東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）中古公寓平均價格（以70平方公尺換算）為1億8,732萬日圓，較前月下跌0.2%，為連續第二個月下滑。此為自2022年12月至2023年1月以來，三年來首度出現連續兩個月下跌的情況。
中古公寓市場因更能即時反映供需變化，相較新建案通常更早呈現價格轉折，因此此次回落被視為市場的重要觀察指標。
此外，市場中降價物件占比已升至44.3%，接近2023年高點，顯示賣方開始面臨更大定價壓力。
首都圈整體仍上漲 已連續20個月走高
儘管都心區域出現回落，但首都圈整體價格仍持續上升，顯示資金與需求正由核心區域向相對價格較低的區域擴散。
3月首都圈中古公寓平均價格為7,032萬日圓，較上個月上升1.6%，已連續20個月上漲。
東京都：1億810萬日圓（+0.8%），連續23個月上漲但漲幅收斂
神奈川縣：4,282萬日圓（+2.7%）
千葉縣：2,920萬日圓（+0.9%）
埼玉縣：3,166萬日圓（-0.1%），漲勢暫緩
東京23區整體平均價格亦上升至1億2,425萬日圓（+0.6%），連續23個月上漲。
城南・城西6區（品川、世田谷等）：1億330萬日圓（+2.3%），連續25個月上漲
城北・城東11區（台東、江東等）：7,966萬日圓（+0.7%），連續13個月上漲
在其他都市圈方面：
近畿圈平均價格為3,452萬日圓（+0.6%），連續10個月上漲
大阪市為6,124萬日圓（+1.5%），已連續16個月上升
中部圈為2,342萬日圓（+1.0%）
不過名古屋市價格為2,935萬日圓（-0.1%），在逼近3,000萬日圓關口時出現壓力，漲勢轉弱。
政策與宏觀因素抑制過熱行情
近年東京都心中古公寓價格在國內外投資需求推動下大幅上升，甚至超越泡沫經濟時期。然而，日本銀行已表明將加強對不動產融資的監管，部分地方政府亦開始導入轉售限制措施，以抑制價格過快上漲。
東京Kantei上席主任研究員高橋雅之指出，儘管價格連續兩個月下跌，但跌幅仍極為有限，「目前判斷市場已進入調整階段仍為時過早」。
不過他也警告，若中東局勢引發能源價格上升並衝擊實體經濟，可能導致消費者信心轉弱。若市場庫存持續增加，且降價物件比例擴大，價格調整壓力將進一步加劇。
市場進入關鍵觀察期
整體而言，日本中古公寓市場目前仍維持上行趨勢，但東京都心已率先出現降溫跡象，加上政策收緊與外部經濟不確定性增加，市場正從單邊上漲逐步轉向分化與觀望階段。
未來價格走勢，將取決於供給增加、資金流動以及宏觀經濟環境的變化。
延伸閱讀：東京Kantei 2026年3月70㎡ 公寓價格變動（僅日文）
資料來源:
Bloomberg (僅供日文)
