日本外國居民增至428萬人正重塑住宅需求
Updated: Oct 21
Photo by Jezael Melgoza on Unsplash
根據出入國在留管理廳於10月16日公布的數據，截至2026年6月，2026年上半年外國居民增加155,631人，增幅為3.8%，日本的外國居民人口達到創紀錄的428萬人。 對日本住宅市場而言，更值得關注的不是外國居民人數創新高本身，而是這些人口正在流向哪些地區，以及他們的居住需求有何不同。
外國人口成長不只集中在東京
東京都仍是日本外國居民最多的地區，截至6月共有824,486人，較2025年12月增加23,048人。
不過，東京周邊縣市以及其他主要就業地區也出現明顯成長。
東京都：824,486人，增加23,048人
埼玉縣：305,867人，增加14,930人
神奈川縣：331,515人，增加14,162人
大阪府：389,846人，增加14,527人
愛知縣：369,849人，增加12,049人
埼玉縣的外國居民人口在半年內增加約5.1%，高於東京都的2.9%。 這顯示，與外國居民相關的住宅需求可能逐漸從東京都心向外擴散，特別是房租較容易負擔、同時具備通勤便利性的地區。
就業型態影響住宅需求
外國居民並不是單一的住宅市場。 截至6月，日本持「特定技能」在留資格的外國居民共有444,256人，較去年12月增加53,960人。另有516,184人持「技術・人文知識・國際業務」在留資格，增加40,394人。 不同的就業型態、家庭結構以及預計居留時間，都會影響住宅需求。 從事製造業的勞工可能較常入住公司宿舍或合租住宅，而長期居住者則可能尋找一般出租公寓、較大坪數住宅，甚至進一步考慮購屋。 北海道、長野及新潟等地的區域就業中心與度假區，隨著外國勞動人口增加，也可能出現更明顯的區域性住宅需求。
人口增加不等於租金一定上升
外國居民增加，並不代表出租住宅戶數會以相同比例增加。 部分勞工住在宿舍、與他人合租，或加入既有家庭居住。 住宅供給也是另一個重要因素。 2023年日本約有900萬戶空屋，但其中許多位於距離就業中心較遠的地區，或無法立即入住。 因此，即使某些地區整體人口仍在減少，特定區域仍可能出現住宅供應不足的情況。 對不動產投資人而言，外國居民人口成長是一項值得關注的人口指標，但就業趨勢、交通便利性、可出租住宅供給以及當地空屋率仍然同樣重要。 日本整體人口雖然持續下降，但在持續吸引新居民流入的地區，住宅需求仍然可能成長。
