東京公寓租金指數顯示核心區與外圍市場差距擴大

張淳媗

Sep 25

4 min read

Updated: Oct 22

東京的公寓租賃市場出現愈來愈明顯的區域分化，2026 年第 2 季，東京 23 區的實際成交租金再次上升，但東京非 23 區則呈現相反走勢。根據 AtHome 與三井住友信託基礎研究所共同編製、並於 9 月 24 日公布的日本公寓租金指數：

東京　 23 區：升至 136.09，較前一季上升 1.26 點
東京非 23 區：降至 120.83，較前一季下跌 1.13 點 *以 2009年 Q1為基準指數 100*

特別值得注意的三點：

東京 23 區的租金上漲壓力仍然最強，也最具持續性
23 區最新一季的漲幅主要由小坪數住宅帶動
東京非 23 區的租賃市場走勢較不一致，尤其是較大坪數住宅

郊區市場的下跌目前還不能視為持續性下行，因為整體指數仍高於去年同期數據。不過，最新數據也顯示，單純用一個「東京租金」數字來概括市場，可能會掩蓋東京都內不同區域之間的重要差異。

小坪數住宅帶動 23 區公寓租金上漲

這項指數的價值在於它衡量的是實際簽訂新租約時的成交租金，而不是房東或仲介目前刊登的招租價格。公寓分為三種坪數類型：

單身型：18㎡以上，未滿30㎡
小家庭：30㎡以上，未滿60㎡
家庭型：60㎡以上，未滿100㎡

指數以 AtHome 的成交資料為基礎，並採用特徵價格法，調整物件條件不同所造成的差異。 *以 2009年 Q1為基準指數 100* *特徵價格法：通過分析商品的多項特徵來估算其隱含價格的經濟評價方法* 東京 23 區最新一季的漲幅：

單身型：較前一季高 2.79 點，至 136.77
小家庭：較前一季高 0.29 點，至 136.17
家庭型：較前一季高 0.26 點，至 147.76
*以 2009年 Q1為基準指數 100*

因此，從單季變化來看，小坪數住宅的上漲動能最為明顯。不過，如果拉長時間觀察，較大坪數的出租住宅同樣累積了相當可觀的漲幅：

單身型：較去年同期高出 10.74 點
小家庭：較去年同期高出 5.71 點
家庭型：較去年同期高出 13.23 點
*以 2009年 Q1為基準指數 100*

三井住友信託基礎研究所表示，東京 23 區整體公寓租金指數已連續 15 季創下歷史新高。研究所指出，年輕單身人口持續流入，是支撐小坪數住宅需求的原因之一。同時，公寓購屋價格居高不下，也可能讓部分家庭延後購屋，繼續留在租賃市場。

東京23 區以外的大坪數住宅租金趨勢轉弱了嗎 ?

東京非 23 區在最新一季呈現明顯不同的走勢：

單身型：較前一季高 0.30 點
小家庭：較前一季低 1.76 點
家庭型：較前一季低 1.78 點 *以 2009年 Q1為基準指數 100*

較大坪數住宅的差異尤其明顯，東京 23 區的家庭型住宅指數較去年同期高出 13.23 點，但東京非 23 區的同類指數反而較去年同期低 1.27 點。不過，這次下跌是在連續兩季相對強勁的上升之後出現，東京非 23 區整體指數在 2025 年第 4 季上升 3.04 點，2026 年第 1 季又上升 3.44 點，到了第 2 季才轉為下跌。因此，將這種走勢視為郊區租賃市場持續下滑，目前還言之過早。