全日本公寓總數約 779.6 萬戶，其中屋齡超過 30 年已逾四成，老化問題明顯。東京都存量最多，占全國逾26%，但新公寓有限，使高齡公寓比例持續上升。相對之下，沖繩縣新屋比例最高，區域落差顯著。

本文根據東京 Kantei 資料，說明 2025 年日本主要都會圈既有公寓價格走勢。大東京圈平均價格年增 22.1%，達 5,796 萬日圓，其中東京都大漲 31.1% 至 8,846 萬日圓，反映資金充裕買盤與賣方市場優勢。關西與中部地區亦重返成長，顯示日本不動產市場整體回溫。

根據東日本不動產流通機構於 1 月 13 日公布的數據，首都圈（GTA）中古公寓銷售量於 12 月持續增加，年增率連續第 14 個月呈現正成長。   首都圈包含東京都、千葉縣、埼玉縣及神奈川縣。   本月共售出 3,975 戶中古公寓，較去年 12 月增加 25.9%。   圖表來源：東日本不動產流通機構，由 Patience Realty 編輯 首都圈四個都縣皆強勁成長: 東京都成交 2,096 戶，年增 23.6%，其次為神奈川縣 960 戶（+27.7%）、埼玉縣 484 戶（+45.3%）、千葉縣 435 戶（+15.4%）   價格持續長期上升趨勢   每平方公尺平均成交價格年增 9.0%，達到 850,800 日圓，連續 68 個月上漲。   每戶公寓平均成交價格亦連續第 14 個月上升，達 5,340 萬日圓，較去年同期增加 8.2%。   成交單位的平均室內面積小幅下降至 62.77 平方公尺，而平均屋齡上升至 27.35 年，較一年前的平均值增加近 2 年。   新上架物件增加，但庫存持續緊縮   12 月新上架至市場的中古公寓

《日本經濟新聞》於 1 月 11 日報導，東京都政府計畫最快於 2026 財政年度導入一項新制度，以因應東京都心租金大幅上升的情況，鼓勵民間開發商提供低於市場行情的租賃住宅。   根據這項研議中的制度（被認為是日本首創的做法）對於分售住宅及住商混合開發案，若能提供租金約為周邊市場水準 80% 以下的租賃住宅，將可放寬其容積率（FAR）限制。   隨著都心地區居住負擔能力逐漸成為問題，此一政策的目的在於透過分區獎勵機制，引導民間開發朝向較低成本的租賃住宅供給，以改善育有子女家庭及其他住戶的居住環境。   「容積率」決定了一塊基地上可建築的總樓地板面積，提高容積率上限通常能提升開發案的可行性與獲利能力。   根據不動產研究機構東京 Kantei 的數據，東京 23 區的分售住宅租金於 2025 年 11 月連續第二個月創下歷史新高。在此背景下，東京都政府希望藉由推動更多可負擔租賃住宅的興建，抑制育兒家庭外移至東京以外地區的趨勢。   目前東京都已實施多項制度，當開發商在都心地區提供高品質住宅，或對老舊分售住宅進行重建時，可允許其容積率提高，在部分案例

12 月 27 日，《日本經濟新聞》報導指出，根據不動產資訊公司LIFULL的數據， 以 70 平方公尺為基準計算，東京都 23 區屋齡 20～25 年的中古公寓在 2025 年的平均開價已達 1 億 201 萬日圓 。 照片來自  Unsplash  ，由  Jaison Lin  拍攝  住宅價格飆升正日益被視為一項社會問題，甚至出現了新詞 「億ション（Oku-sion）」，結合了「億（1 億日圓）」與日文中對區分所有權公寓的稱呼「マンション（Mansion）」 ，正式進入日本用語體系。 本次數據涵蓋截至 2025 年 11 月刊登於住宅資訊網站LIFULL HOME’S 的中古公寓物件，排除 30 平方公尺以下的單位，並統一換算為 70 平方公尺標準，依建築年齡以 5 年為一個區間進行分析。 結果顯示，屋齡 20～25 年的公寓平均價格已突破 1 億日圓大關，來到 1 億 201 萬日圓，屋齡 10～15 年的公寓平均價格為 1 億 3,460 萬日圓，是屋齡 30 年公寓平均價 6,832 萬日圓的近兩倍。 中古公寓價格上升的一大原因，在