建築成本上升｜日本再開發延宕蔓延至東京都心
- 張淳媗
- May 16
- 3 min read
Updated: May 21
隨著建築成本飆升削弱開發案的經濟可行性，日本各地的再開發項目正越來越多地出現延宕、縮小規模或取消的情況。這股原本從地方城市開始的「觀望」趨勢，如今也已蔓延至東京都心核心地段，包括涉及新高輪格蘭王子大飯店與東京帝國飯店的再開發計畫。
在中東局勢惡化、建材成本預期將進一步上升的背景下，開發商目前幾乎看不到成本壓力緩解的跡象。
地方項目最先感受到壓力
再開發延宕與取消的情況，已在地方城市持續擴大。2025年底，名古屋鐵道取消了名鐵名古屋站的再開發計畫，JR九州也取消了在博多站軌道上方興建複合設施的計畫。
這股壓力也出現在岐阜，JR岐阜站前的一項再開發計畫被迫修改。該站前項目原本包含兩棟建築，但根據項目組合表示，負責設計的總承包商於2025年3月退出，理由是建築材料與勞務成本上升。
之後，另一家總承包商接手了東側街區的建築，但一年多過去，西側街區仍在尋找替代公司。2025年2月，該項目已宣布，由於建築成本上升，兩棟建築都將比原計畫降低高度。
JR九州表示，博多站項目取消的原因之一，是預估建築成本從最初的435億日圓幾乎翻倍。
地方城市的租金水準通常低於東京，因此當建築成本大幅上升時，更難回收投資。在部分案例中，開發商不得不縮小項目規模，以維持開發案的可行性。JR北海道預計將降低札幌站直結再開發項目的原定高度，同時延後開工與完工時程。
造成這些變化的主要因素，是建築成本急劇上升
俄羅斯入侵烏克蘭後，鋼材等材料價格大幅上漲。同時，由於人手不足，以及日本建設業所謂「2024年問題」的影響，勞務成本也持續增加。
「2024年問題」是指日本更嚴格的加班時間規範正式生效後，對建設業造成的影響。
壓力已延伸至東京都心
再開發延宕的浪潮已不再侷限於地方城市。這股趨勢如今正蔓延至東京都心的主要項目，包括位於港區的新高輪格蘭王子大飯店，以及位於千代田區的東京帝國飯店。
西武控股經營企劃負責人原田武夫在談及新高輪格蘭王子大飯店再開發時表示：「我們正在慎重檢討時程。」該飯店距離JR品川站步行約5分鐘。
該計畫原本預計興建一座包含飯店、辦公室及其他設施的複合大樓，並於2028會計年度開始施工。飯店原本預計在2026會計年度停業，以便進行拆除工程，但西武已決定暫時維持營運。
雖然再開發計畫本身仍然存在，但時程與其他細節的檢討目前看來已難以避免。
東京帝國飯店的再開發，也是成本壓力已影響日本最具代表性不動產地段的另一項跡象。3月底時，外界得知該飯店塔樓的拆除工程將於2030年度末左右開始，較原計畫延後約6年。
