隨著借貸額創下歷史新高，公寓修繕基金的上升正增加屋主的負擔

日本的公寓修繕基金（月額修繕積立金）持續攀升，已對全國公寓屋主造成越來越大的負擔。2024 年，大都市地區的新建公寓修繕基金費用創下歷史新高，而既有公寓則愈來愈依賴借款來彌補修繕基金不足，使相關貸款餘額升至歷史最高水準。

這樣的財務壓力如今已不僅影響個別屋主，甚至可能波及周遭社區。

新建公寓修繕基金創新高

根據不動產研究公司東京 Kantei（東京カンテイ）的資料，2024 年新建公寓在銷售時設定的每月修繕基金（含一次性加入金）在大東京地區與大阪地區均創下歷史新高，以最常見的公寓類型（20 樓以下、總樓地板面積 5,000 平方公尺以下）為基準，費用比十年前高約 50%。

照片來源為 Unsplash，由 Jaison Lin 拍攝

在勞動力短缺推動的建築成本上升之下，開發商不得不設定更高的修繕基金。然而，即便是 2024 年的水準，月額修繕基金仍低於日本國土交通省（MLIT）制定的平均參考值。

東京カンテイ 高級首席研究員高橋雅之表示：「公寓售價已經飆升，如果修繕基金再大幅上漲，可能會讓買氣降溫，因此調整幅度仍算溫和。」

相比之下，大規模開發案（總樓地板面積超過 10,000 平方公尺）在大東京地區往往超越平均參考值。高橋指出：「這些物件通常屬於高級住宅，由財力較強的買家購入，因此比較容易接受較高的修繕費用。」因此不同物件類型之間的差距也持續擴大。

既有公寓愈來愈依賴借款

當修繕基金不足時，管理組合（管委會）通常會透過貸款來進行必要修繕。

由日本住宅金融支援機構（JHF）提供的「公寓共用部位修繕貸款」，在 2024 年度總額達到 257 億日圓，為 2011 年開始統計以來的最高紀錄，是十年前的三倍。

貸款使用量已連續兩年出現逾30%的年增率，貸款用途多為外牆修繕、配管更新等大型工程。

櫻花房屋檢查（Sakura Home Inspection）的公寓管理顧問土屋輝之表示：「延誤修繕可能導致嚴重問題，例如外牆剝落影響鄰居。就算必須借款，最低限度的修繕還是得做。」他也指出，借款通常意味著修繕基金將被迫再度調高，以符合還款需求。

 

對借款的依賴加深

部分物件如今已進入「多次借貸循環」。根據《日本經濟新聞》（Nikkei）的報導，一名居住在 30 多年屋齡公寓的東京都居民表示：「我已經在還第一筆貸款，但下一次大修還是得再借一次。」

該物件曾因突然漏水進行緊急修繕，因此大幅提高修繕基金，但由於舊貸款仍在償還，無法累積足夠資金應對約 15 年後的下一次大規模修繕，也就是說，進一步借貸幾乎無可避免。

目前 1～10 年固定利率貸款的利息約為 1%，部分地方政府提供利息補助，讓負擔維持在相對輕的水準。但自 2024 年以來，日本央行（BOJ）開始進入升息循環，使借款成本上升的風險逐漸浮現。若利率繼續提高，部分管理組合可能無法負擔貸款，導致必要修繕被迫延遲。

 

圍標（Bid-rigging）疑慮加劇成本壓力

根據日經新聞指出，修繕費用可能因不正當競爭而被墊高。自 3 月以來，日本公平交易委員會（JFTC）已對多家修繕承包商進行突襲搜查，理由為疑似公寓修繕工程圍標。

若工程費被不當加價，原本就上升的建築成本將進一步惡化，即使管理良好的修繕基金也可能被迅速掏空。

 

專家呼籲更積極的監督與支援

日本政府已通過相關法改，放寬公寓重建決議條件等措施，並將依序上路。然而專家警告，法律修正本身仍不足以解決根本問題。

土屋表示：「政府應公布透明、合理的修繕成本基準，讓圍標更容易被發現。同時，也應該討論如何支援連貸款都難以取得的管理組合。」

資料來源:

Nikkei Shimbun (僅限日文、需付費)