東京都規劃以分區獎勵措施推動可負擔租賃住宅

《日本經濟新聞》於 1 月 11 日報導，東京都政府計畫最快於 2026 財政年度導入一項新制度，以因應東京都心租金大幅上升的情況，鼓勵民間開發商提供低於市場行情的租賃住宅。

 

根據這項研議中的制度（被認為是日本首創的做法）對於分售住宅及住商混合開發案，若能提供租金約為周邊市場水準 80% 以下的租賃住宅，將可放寬其容積率（FAR）限制。

 

隨著都心地區居住負擔能力逐漸成為問題，此一政策的目的在於透過分區獎勵機制，引導民間開發朝向較低成本的租賃住宅供給，以改善育有子女家庭及其他住戶的居住環境。

「容積率」決定了一塊基地上可建築的總樓地板面積，提高容積率上限通常能提升開發案的可行性與獲利能力。

根據不動產研究機構東京 Kantei 的數據，東京 23 區的分售住宅租金於 2025 年 11 月連續第二個月創下歷史新高。在此背景下，東京都政府希望藉由推動更多可負擔租賃住宅的興建，抑制育兒家庭外移至東京以外地區的趨勢。

 

目前東京都已實施多項制度，當開發商在都心地區提供高品質住宅，或對老舊分售住宅進行重建時，可允許其容積率提高，在部分案例中增幅約為 200% 至 500%。

 

在新的制度構想下，若開發商提供租金低於當地市場水準的租賃住宅，也將可獲得額外的樓地板面積，其增加幅度將依地點及適用的具體方案而有所不同。

 

以實務層面來看，若基地面積為 4,000 平方公尺，容積率增加 100% 即可額外建築 4,000 平方公尺的樓地板面積。若將這部分空間用於興建約 50 戶比原規劃更多的住宅，開發商便能在維持與一般開發案相當的整體利潤水準下，將部分住宅的租金設定為市場行情的 80% 以下。

東京考慮放寬建築規模限制的方案示意圖

方案示意圖來源為《日本經濟新聞》，由 Patience Realty 編輯。

目前正在研議中的一項較具彈性的設計，是即使可負擔租賃住宅設置於不同建築物中，仍可適用容積率獎勵。開發商可透過在鄰近區域內另行興建低租金住宅，或整修其他地點的既有建築物來提供可負擔住宅，並同時在原開發基地獲得分區放寬的獎勵。

 

整體而言，這些措施的核心目標，是在開發商提供低於市場行情租金的同時，仍能確保其獲利能力，從而加速即使在高成本都心地區，也能持續供給可負擔住宅。

 

此類住宅通常被稱為「可負擔住宅（affordable housing）」，在紐約、倫敦等租金上漲已成為重大社會問題的城市中，早已被廣泛採用。相較之下，東京在此領域起步較晚，但近期已開始擴大政府在可負擔住宅供給上的角色。

 

為此，東京都政府計畫設立一支規模超過 200 億日圓的公私合營投資基金，其中將投入 100 億日圓的政府資金，並自民間投資人募集至少另外 100 億日圓。

 

該基金將專門投資於可負擔住宅相關開發案。目前已有四個聯盟（其中包括野村不動產參與的團隊）被選為候選營運方，預計自 2026 財政年度起分階段供應約 300 戶住宅。

資料來源:

Nikkei Shimbun (僅限日文，須付費)