日本非居住者不動產申報規定解析
- 張淳媗
- May 3
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Updated: May 21
自2026年4月起，根據《外匯及外國貿易法》，非居住者在日本購買不動產後，將面臨一項簡單但重要的申報義務。過去這個規定即存在，但並未嚴格執行，財務省於2025年修正相關法令，並宣布將於2026年4月開始執行。
2026年起，關於外國人及非居住者購入日本不動產相關規定的改正:
•2026年4月起，外國法人在日本取得一定規模以上的土地，需要提交代表者的國籍資料
•2026年起，法務省規定個人購入日本不動產時，登記手續需要登錄所有者國籍
•2026年4月起，根據《外匯及外國貿易法》非居住者在日本購買不動產後，居住目的以外的不動產需要向財務省申報
照片來源：Markus Winkler on Unsplash
「非居住者」的定義是以居住身份而非國籍為基準
這代表該規定不僅適用於外國買家，也適用於居住在海外、且未在日本擁有合法住所的日本國籍人士。
該規定的適用範圍相當廣泛，除了不動產所有權之外，也涵蓋地上權等相關權利，且無論交易金額或土地面積大小皆適用。透過繼承或贈與取得的不動產同樣包含在申報範圍內，因此實際上並不存在「低於某金額即可免申報」的門檻。
申報必須於取得後20日內完成，而相關日期通常可以是簽約日、所有權移轉日，或繼承成立日等。至於應以哪一天作為基準，日本財務省則將選擇權留給不動產取得人自行判斷。若申報截止日落在非營業日，期限則會順延至下一個營業日。
申報流程涉及兩個機構，申報對象為日本財務大臣，但實際文件須透過日本銀行提出，由日本銀行作為指定受理窗口。
在實務操作上，申報可由買方本人提出，也可委託日本境內代理人辦理。由於相關文件必須以日文填寫，多數非居住者買家通常需要依賴日本當地協助。
雖然制度中存在部分豁免，但範圍相對有限。若不動產明確用於買方自住、其家族或員工的實際居住用途，或作為辦公室、非營利用途時，原則上可免除申報義務。
然而，多數的海外買家常使用的第二住宅（例如度假屋）並不在豁免範圍內。此外，若未來用途不明，例如可能作為出租或轉售用途時，則通常建議以申報為較安全的做法。
興建建築物在法律上也被視為「取得行為」，因此同樣需要申報。而若為共同購買人，則每位購買人皆需個別提出申報。
若一次取得多筆不動產，可以合併為一份申報文件，但每一項資產仍須清楚列明。
未依規定申報確實存在罰則，最高可能面臨50萬日圓罰金或6個月以下監禁。不過，即使逾期，只要能儘快補件並附上說明，通常仍可接受申報。
對於非居住者的買家而言，重點其實很簡單： 只要您被歸類為「非居住者」，並在日本取得不動產，除非明確符合豁免條件，否則最安全的做法就是假設自己具有申報義務。
考量到申報期限相當短，且文件需以日文提交，與日本當地代理人合作通常是最實際、也最能確保合規的方式。
延伸閱讀
日本財務省不動產申報說明手冊 (僅供日文)
與上述手冊相關的FAQ (僅供日文)
申報書（Excel）(僅供日文)
