日本的公寓管理組合如何將修繕積立金投資於政府債券
- 張淳媗
- May 20
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5月19日，日本經濟新聞報導，日本部分公寓管理組合開始將修繕積立金，也就是大樓維修準備金，從銀行帳戶轉向投資政府債券，希望讓過去通常在維修工程前一直閒置的資金，能夠產生一定收益。
修繕積立金是由公寓所有權人每月繳納的費用，用於支付未來大樓維修工程，範圍包括較小規模的定期維修，到大型修繕工程。
在日本，這些資金通常與正式的長期修繕計畫連動，常見期間約為35年。因此，在通膨推高建築成本的情況下，已累積修繕積立金的實質價值變得格外重要。隨著通膨侵蝕這些儲蓄的實質價值，具備金融專業知識的住戶開始主導行動，尋找更好的方式為未來修繕成本做準備。
位於神奈川縣厚木市，2021年完工的22層樓、163戶公寓 The Parkhouse本厚木 Tower，其管理組合於今年2月使用部分修繕積立金，透過一家大型證券公司購買了3,000萬日圓的日本政府債券。
該債券為10年期日本政府債券，票面利率為0.1%。管理組合預計持有約1年。包含利息收入與贖回收益在內，預計每年可產生約30萬日圓收益。
雖然該大樓在完工後第5年時，已累積約1億8,000萬日圓修繕積立金，但原本的長期修繕計畫顯示，第20年時資金仍將短缺2,900萬日圓，而到了第34年，也就是第二次大型修繕週期後，短缺額將達約4億日圓。
修繕成本上升促使管理組合提前行動
「將修繕積立金一直放著不動，等到下一次大型修繕再使用，並不是好的策略。」該管理組合前理事長百井明對日本經濟新聞表示。百井指出，由通膨造成的建築成本上升，讓危機感逐漸增加。
百井推動管理組合理事會採取行動。2024年11月，該大樓設立了資產管理委員會。作為第一步，管理組合購買了一口50萬日圓的住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」。這是一種相對保守的債券商品，常被公寓管理組合用於長期運用修繕積立金。
「すまい」在日文中意指住宅，而在後面加上「る」後，聽起來類似英文的 “smile”。「マンション」則是日式片假名英語，指的是公寓大樓或分售型公寓。
之後，管理組合邀請證券公司代表，為住戶舉辦數次學習會。今年1月，住戶同意將政府債券納入修繕積立金的投資運用。
百井向日本經濟新聞表示：「長期利率上升，為政府債券創造了有利環境，也讓住戶更容易理解。」
理事會也重新檢視了大樓的長期修繕計畫，並提高每月修繕積立金。大樓剛完工時，每戶每平方公尺每月的修繕積立金設定為100日圓，而自今年4月起，金額提高至214日圓。
雖然住戶每月負擔增加至原本的兩倍以上，但在總會中，有住戶表示，比起日後面臨一次性大額徵收，或因資金不足而無法進行必要修繕，他們更希望費用能夠適當提高，該議案以98%的贊成率通過。
這項變更也使大樓不再採用修繕積立金隨時間逐步提高的制度，而是改為固定金額模式，以更穩定地累積必要資金。
因修繕積立金提高而產生的部分盈餘，將繼續用於投資，以應對未來修繕成本進一步上升。該管理組合正在考慮再購買兩筆政府債券，每筆3,000萬日圓，使總投資金額達到約9,000萬日圓。
理事會也正在考慮將長期修繕計畫的涵蓋期間，從目前的30年延長至60年，並透過延長修繕週期來降低成本。
百井表示：「如果能在大樓還相對新的時候建立制度，就能有計畫地進行修繕。完工後時間越久，理事會就會越忙於處理日常維修問題。」
不過，對公寓管理組合而言，投資修繕積立金並不簡單。百井最早對投資產生興趣，是在高中時用第一筆打工薪水購買政府債券，之後也累積了資產形成方面的經驗。
管理組合內有這樣一位具備金融知識的關鍵人物，是該大樓能夠形成共識的重要原因。
考慮購入公寓的人應該要思考...
目前開發商通常偏好逐步提高的制度，因為這能讓新房銷售時的月費看起來較低。然而，每次調漲都需要住戶同意，因此存在資金無法按計畫累積的風險。
對買方而言，這個案例凸顯了日本公寓市場中常見的風險：購買時看似負擔輕的每月修繕積立金，若原本修繕計畫資金不足，日後可能需要大幅調高。
NLI Research Institute 副主任研究員渡邊史子向日本經濟新聞表示：「考慮購買公寓的人，往往會關注每月費用看起來是否便宜。但他們需要確認，修繕積立金是否已考慮到未來修繕，並設定在足夠的水準。」
多數修繕積立金仍存放於銀行帳戶
實務上，多數修繕積立金仍存放於銀行帳戶。根據國土交通省2023年度調查，設有修繕積立金制度的公寓管理組合被詢問資金存放方式(可複選)。
日本國土交通省公寓管理組合修繕積立金投資調查結果，在1,522個管理組合中，僅有0.1%表示使用政府債券，普通存款約占80%。
根據日本經濟新聞報導，日本政府面向個人投資者的國債預計將可供公寓管理組合購買。(原文年份處疑似有缺字) 目前可購買的「新型窓口販売方式國債」若在到期前出售，會有價格波動風險。面向個人投資者的政府債券在發行後1年內不得贖回，但若依制度規則贖回，並不具有與市場交易型債券相同的本金虧損風險。
專家指出，真正的課題並不是單純追求收益，而是在安全性、流動性與投資時點之間取得平衡。
明海大學教授小松廣明表示：「在利率上升的環境下，重要的是透過分散投資時點來降低風險，同時獲取利息收入。也必須保留手邊現金，以應對突發修繕，同時只投資一部分可運用資金。」
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