東京Kantei數據顯示日本短期轉售公寓比例上升
- 張淳媗
- Feb 26
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Updated: Feb 27
《日本經濟新聞》於 2 月 24 日刊登報導指出，東京核心區短期轉售公寓比例日益集中，引發市場關注，擔心投機性交易可能正在扭曲首都部分高價地段的房價。
根據報導引用的調查，市中心的轉售活動明顯較為活躍，在2025 年，千代田區屋齡未滿五年的公寓中，約有 5% 的戶數被掛牌出售，約為東京 23 區平均轉售率的 2 倍。
上述數據由房地產研究機構「東京Kantei」於 24 日發布。該公司以「完工五年內即掛牌出售」為短期轉售定義，透過統計二手市場掛牌戶數占總戶數比例計算轉售率。
中央區與港區的比例亦偏高，儘管整體占總住宅存量的比例仍屬有限，但市場擔憂少數高價轉售案例可能對周邊行情產生推升效果。
2025 年東京 23 區平均短期轉售率升至 2.49%，高於2024年的 2.29%。
其中以市中心區域最高，包括千代田區為 4.92% 、中央區為 4.66% 與港區為 4.57% 。
東京都以外，大阪市平均為 2.48%，其中北區為 4.65% 與 中央區為 4.62% 特別突出。札幌市北區更高達 9.76%。
轉售加價幅度亦相當顯著，東京 23 區二手公寓平均掛牌價較新成屋售價高出約 60%。在中央區與港區，許多物件掛牌價格接近新屋售價的兩倍，顯示賣方對價格的高度期待。
在個別建案層面，部分開發案於完工五年內即有多達 20% 戶數掛牌出售。東京Kantei資深研究員高橋正之表示，雖然 23 區整體短期轉售率「並不算特別高，且仍屬局部現象」，但熱門核心區高價轉售「可能造成周邊價格過熱的風險」。
報告指出，近年來無論轉售比例或加價幅度皆明顯攀升，尤其集中於市中心。例如千代田區 2019 年轉售率為 2.24%，平均加價幅度為 22.3%，至 2025 年轉售率升至 4.92% 、平均加價幅度則升至 62.6%。
公寓投機交易引起中央與地方政府關注
國土交通省於 2025 年 11 月公布調查指出，2024 年 1 至 6 月間東京 23 區成交物件中，有 9.3% 為一年內轉手交易，明顯高於 2023 年的 5.7%。
2025 年 7 月，千代田區要求日本不動產協會鼓勵開發商於部分新建公寓契約中加入「五年內禁止轉售」條款。區長樋口高顯警告：「若持續如此，該區恐將成為一般民眾難以負擔的居住地。」
房價快速上漲亦已影響交易結構。NLI 研究所資深研究員吉田資指出：「在東京核心區，部分買方已無法追上房價漲幅。」
東日本不動產流通機構 (REINS) 資料顯示，2026 年 1 月千代田、中央與港區三核心區平均掛牌單價達每平方公尺 334 萬日圓，而實際成交平均單價為 255 萬日圓。
自 2024 年下半年以來，掛牌價與成交價之間的差距正逐漸擴大 日本因成交資料為仲介自願申報，且許多高價交易未公開，真實的成交數據並不完整。而所有市場掛牌物件皆有公開標價，因此掛牌價格資料較為完整，也因此部分解釋了此差距擴大的現象。
東京Kantei指出，截至 2026 年 1 月，千代田、中央、港、新宿、文京與澀谷六個核心區公寓庫存達 4,260 戶，超越 2023 年 3 月的前高紀錄，創歷史新高。
庫存增加顯示愈來愈多物件未能以賣方期待價格售出，且調降價格的案例比例上升。
資料來源：
R.E. Port News (僅供日文，須付費)
